為進一步健全土地市場價格體系，促進土地市場的平穩、健康發展，增強政府宏觀調控能力，湘潭縣人民政府印發了《湘潭縣人民政府關于公布實施湘潭縣城鎮基準地價更新成果和2020年度國有建設用地標定地價成果的通知》（潭縣政發[2020]5號）。為了準確理解和把握政策，現將《湘潭縣人民政府關于公布實施湘潭縣城鎮基準地價更新成果和2020年度國有建設用地標定地價成果的通知》的有關情況解讀如下：

一、城鎮基準地價更新成果

（一）基準地價名詞解釋

基準地價：《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）第3.3條規定：基準地價是指在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工礦倉儲以及公共管理與公共服務等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。

基準地價更新：《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）第7.9條第一款規定：基準地價更新是指在土地定級或均質區域劃分的基礎上，利用市場交易、土地收益或地價指數等相關資料全面或局部調整基準地價的過程。

（二）基準地價更新的必要性

根據《國土資源部辦公廳關于實施<城鎮土地分等定級規程>和<城鎮土地估價規程>有關問題的通知》(國土資廳發〔2015〕12號)和《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發[2017]27號）文件要求, 縣自然資源主管部門應嚴格按照規程，開展基準地價制訂、更新和加強公示地價體系建設工作，基準地價每3年應全面更新一次。同時依據《關于轉發<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》(湘自然資辦發[2019]77號）文件要求，對于缺少公共服務用地基準地價的地區應在2019年12月31日前完成公共服務用地基準地價制訂和發布工作，錄入基準地價備案系統。湘潭縣上輪基準地價更新成果估價基準日是2015年10月31日，至今已歷時近五年時間，在此期間我縣城市建設步伐加快，城市品位和城市形象不斷提升，重點片區的打造推介、交通的快速發展、基礎設施的不斷完善和城市建設的深入推進，拓展了城市發展的空間，顯化和提升了土地的資產價值。現行基準地價已無法適應我縣土地市場價格水平，且缺少公共管理與公共服務用地基準地價體系。因此急需更新基準地價，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現勢性和完整性。

（三）基準地價更新工作開展概況

根據《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》文件和規程要求，經報請湘潭縣人民政府批準，湘潭縣自然資源局于2018年9月全面啟動了湘潭縣城鎮基準地價更新工作。為確保本項工作順利推進，湘潭縣自然資源局高度重視，通過制定科學的工作計劃，統籌安排、合理調度，并嚴格依據技術規程和工作流程，先后經過外業調查、技術成果的編制、征求局內意見、部門意見征集、召開聽證會以及政府常務會審查多個環節，歷時一年多，于2020年1月17日通過省自然資源廳評審驗收。2020年7月22日，經湘潭縣人民政府審批，確定公布實施。

（四）成果內容

1、基準地價的范圍

此次湘潭縣基準地價更新范圍包括湘潭縣主城區及所轄花石鎮、石潭鎮、射埠鎮、譚家山鎮、云湖橋鎮、中路鋪鎮、楊嘉橋鎮、河口鎮、茶恩寺鎮、烏石鎮、白石鎮、青山橋鎮、石鼓鎮、排頭鄉、分水鄉和錦石鄉16個鄉鎮土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地。

2、基準地價的內涵

基準地價是指在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別的建設用地，以2019年10月31日為基準日，按照商業、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務用地等用途分別評估，由政府公布實施的法定最高使用期限的建設用地完整土地使用權的區域平均價格。

（五）基準地價更新成果主要變化

1、土地級別調整

本輪湘潭縣城區級別調整立足于土地市場現狀，充分考慮了湘潭縣的發展規劃、基礎設施和重點建設項目對于土地質量的影響，在土地級別數量不變的前提上，對重點區域級別范圍進行了相應調整：一級區：雪松路以東、天易大道以北、貴竹路以西濱江東路以南區域調入一級。二級區：金霞山森林公園及其以北區域調入二級。

2、豐富地價體系

本次湘潭縣城鎮基準地價豐富了原有地價體系。首先，嚴格按照《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發[2017]27號）、《關于轉發<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》(湘自然資辦發[2019]77號）文件要求，補充了公共管理與公共服務用地基準地價；另外在本次基準地價中豐富完善了商服用地路線價、細化了地下空間使用權價格體系。

3、基準地價成果變化

與上輪相比，湘潭縣城區商服、住宅、工礦倉儲三類用地類型價格均有所提高，其中商服用地漲幅在9%-45%之間；住宅用地漲幅在34%-53%之間；工礦倉儲用地提高相對較小，漲幅在5%-25%之間。該提高幅度與湘潭縣城區土地市場及房產交易市場整體變化情況基本吻合。

（六）基準地價應用

基準地價是法定公示地價的主要內容，是土地市場建設、土地資產權益保護和土地宏觀調控等方面的重要支撐，主要應用于地價管理、地價評估、稅收等方面。

二、標定地價成果

（一）標定地價的定義

標定地價是政府為管理需要確定的，在現狀開發利用、正常市場條件、法定最高使用年期或政策規定年期下，某一估價期日的土地權利價格。與基準地價一樣是我國地價管理的基礎性工具，是公示地價中的一種。

（二）制訂標定地價的意義

根據《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發〔2019〕36號），全面實現城鎮標定地價公示。2019年8月，湖南省自然資源廳發布《關于轉發<自然資源部辦公廳關于部署開展2019年自然資源評價評估工作的通知>的通知》(湘自然資辦發〔2019〕77號)，文件中提到，全面實現城鎮標定地價公示，2020年12月31日前要完成各縣市標定地價公示工作。

標定地價具有多方面的實際和經濟意義，主要有以下幾點：

1、精確公示地價，合理配置城市土地，提高并增強各級領導和廣大群眾對土地資產價值的認識。

2、規范地產交易主體行為，引導地產市場有序地運行。

3、合理配置土地資源，促進城市土地合理利用。

4、成果更新程序簡單經濟。

（三）標定地價的作用

標定地價可作為精準市場價格參考，具有較強的現勢性，能較好反映土地市場運行狀況，服務于土地監管。標定地價的公布完善了地價的評估方法，對評估宗地地價、土地出讓、轉讓等行為均起到了指導作用，對零星用地整合、增加建筑面積補繳地價款也起到了標準作用；為政府征收地產稅費提供客觀依據；在稅務部門，稅各部門將積極將標定地價應用于土地增值稅收管理中，使價格更公開透明。

（四）標定地價的價格水平

標定地價為公示地價，具有引導市場健康運行的職能，其價格水平為各類價值影響因素作用下的市場價值。

（五）標定地價的更新

標定地價要求“一年－更新一公布”，要求建立每年一季度定期更新公布的城鎮標定地價公示制度。