湘潭縣人民政府辦公室關于印發《湘潭縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》的通知
發布時間：2023-06-21 10:44 信息來源：湘潭縣人民政府辦公室 點擊量：1
各鄉鎮人民政府，縣直機關有關單位：
《湘潭縣農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》已經縣人民政府同意，現予印發，請認真組織落實。
湘潭縣人民政府辦公室
2023年6月19日
湘潭縣農村集體經營性建設用地入市
管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為構建城鄉統一的建設用地市場，穩妥有序推進全縣集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價，合理平衡國家、集體和農民個人利益，促進城鄉融合和鄉村振興，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規和中央、省關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作要求，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條 在湘潭縣行政轄區范圍內開展農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）確定為工礦、倉儲、商服等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體建設用地。
本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指土地所有權人將集體經營性建設用地使用權通過市場公開交易，以出讓、出租、作價出資（入股）等方式交由受讓人在一定年限內有償使用，以書面合同約定權利義務并依法進行不動產登記的行為。
第三條 中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可依照本規定取得農村集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。
第四條 入市地塊需納入集體經營性建設用地年度供應計劃，年度供應計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排，引導優先使用存量集體經營性建設用地，嚴格控制新增集體經營性建設用地規模。
第五條 入市工作需嚴格落實國土空間規劃和用途管制要求，嚴守耕地和永久基本農田、生態保護紅線，推進土地資源節約集約利用；需抓住“兩項前置條件”，加快完成國土空間規劃編制特別是實用性村莊規劃，完成集體土地所有權和使用權確權登記；需緊盯“三項負面清單”，不能通過農用地轉為新增建設用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發；要探索“兩項重點機制”，兼顧國家、集體和農民個人的入市土地增值收益調節機制，保護農民集體和個人權益，建立市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。
第六條 縣人民政府全面負責集體經營性建設用地入市工作的管理、指導和監督，縣自然資源局具體承辦，相關縣直單位和鄉鎮人民政府配合做好有關工作。
第二章 入市范圍和條件
第七條 2023年3月1日前依法取得、符合規劃的存量農村集體經營性建設用地可以入市。
第八條 規劃用途為經營性建設用地的，需具有合法的權源證明資料。集體建設用地使用權再次流轉的，應依法進行集體經營性建設用地使用權登記。
第九條 農村集體經營性建設用地入市的地塊，應當符合以下條件：
（一）土地權屬清晰無爭議；
�。ǘ┪幢凰痉C關查封或行政機關限制土地權利；
�。ㄈ┑厣希ǖ叵拢┙ㄖ�、構筑物及其他附著物產權補償到位；
（四）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發條件；
�。ㄎ澹┯糜诒Ｕ闲宰赓U住房建設的，其周邊應具備入住人口所需的市政配套、公共服務設施等。
第三章 入市主體和組織領導
第十條 農村集體經營性建設用地入市主體是享有集體經營性建設用地所有權的農村集體經濟組織。
農村集體經營性建設用地屬于村農民集體所有的，由集體經
濟組織或村民委員會代表集體行使所有權；農村集體經營性建設用地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；農村集體經營性建設用地屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
第十一條 集體經濟組織依法取得法人資格、完成農村集體經濟組織登記賦碼程序的，依法委托縣土地儲備中心代理實施入市。
第四章 入市方式
第十二條 農村集體經營性建設用地可以出讓、出租、作價出資(入股）等有償使用方式入市。依法以出讓、作價出資（入股）方式取得的農村集體經營性建設用地使用權，在使用期限內可以轉讓、轉租、抵押。
農村集體經營性建設用地出讓，是指集體土地所有權人將集體經營性建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有權人支付土地出讓金的行為。
農村集體經營性建設用地出租，是指集體土地所有權人將集體經營性建設用地使用權出租給土地使用者使用，由使用者與集體土地所有權人簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。
農村集體經營性建設用地作價出資（入股），是指集體土地所有權人以一定期限的集體經營性建設用地使用權作價，作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為，該土地使用權作價出資形成的股權由該土地所有權人持有。
農村集體經營性建設用地轉讓，是指集體經營性建設用地使用權人將集體經營性建設用地使用權再轉移的行為。
農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指土地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）方式交易后，土地使用權人再將其出租給他人的行為。
農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指將集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第十三條 農村集體經營性建設用地使用權用途的最高年限不得超過國家規定的國有建設用地同類用途最高年限。集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）入市的，工礦、倉儲等用地最高年限不超過50年，商服、旅游等用地最高年限不超過40年。
集體經營性建設用地使用權以租賃方式入市的，最低租賃期限不少于5年，最高租賃期限不得超過20年。以作價出資（入股）方式入市的，其作價出資（入股）年限不得超過入股企業的經營期限。
通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。
第五章 入市程序
第十四條 入市申請。土地所有權人應當在其所屬集體經濟組織內部履行民主決策程序，確定入市地塊、入市委托等事項，并經民主決策同意后，向宗地所在鄉鎮人民政府遞交入市申請書，鄉鎮人民政府應出具是否同意入市的初步意見。入市申請書應當載明擬入市土地界址、面積、權屬、地上附著物等基本情況及擬供地項目相關情況。
農村集體經營性建設用地屬鄉（鎮）集體經濟組織的，入市事項須經鄉（鎮）黨政聯席會議或鄉（鎮）長辦公會議集體研究決定。
第十五條 規劃條件。農村集體經營性建設用地入市前，入市主體應當選擇有資質的中介機構完成擬入市宗地勘測定界，形成地塊勘測定界紅線圖。擬入市集體經營性建設用地經所在鄉（鎮）人民政府同意的，由入市主體將鄉（鎮）人民政府同意入市的有關材料等報送縣自然資源局。縣自然資源局會同有關部門根據職責分工向入市主體提供依據詳細規劃確定的擬入市宗地的規劃條件，包括土地界址、面積、用途和開發建設強度等，明確產業準入、生態環境保護要求等。
第十六條 價格評估。入市主體應參照基準地價、標定地價等法定公示地價或土地估價專業機構的評估結果，按規定要求確定擬入市宗地價格。競買保證金不得低于起始價的20%。開展價格評估的，價格評估報告須報縣自然資源局備案。
第十七條 方案編制。入市主體應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制農村集體經營性建設用地出讓、出租等方案，載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容，并經所屬集體經濟組織的三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表民主決策、公示公告后，由所屬集體經濟組織形成農村集體經營性建設用地書面入市決議，報宗地所在鄉（鎮）人民政府備案。
第十八條 入市核對。入市主體在出讓、出租前不少于十個工作日，將入市方案及入市申請書、入市委托書、勘測定界圖、權屬證明材料、土地補償協議、規費繳納憑證、鄉鎮初步意見、書面入市決議、其他需要提供的資料提交縣自然資源局。自然資源局、屬地鄉鎮人民政府及縣直相關部門進行聯合會審，對不符合規劃條件、產業準入或生態環境保護要求的，在收到申請材料后五個工作日內提出修改意見。入市方案審核無誤或修改完善后，由縣自然資源局報縣人民政府批準后實施。
第十九條 公開交易。經縣人民政府批準入市的農村集體經營性建設用地，由入市主體委托縣自然資源局按照入市方案確定的交易方式，在湘潭市公共資源交易中心或湘潭縣農村產權交易平臺及相關媒介發布交易公告。具體交易流程參照國有建設用地有關規定執行。
集體經濟組織應及時向集體經濟組織成員公布入市宗地信息、成交價格、稅費繳納和收益支出等情況，接受社會和群眾監督。
第二十條 簽訂合同。入市宗地成交并公示后，交易雙方應當簽訂書面合同，載明土地所有權人、土地使用權人，土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間、開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報縣自然資源局備案。農村集體經營性建設用地使用權人憑合同等規定的材料到縣自然資源局辦理相關規劃手續。
第二十一條 辦理登記。農村集體經營性建設用地使用權人應當在簽訂書面合同后，按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，依法繳納相關稅費和土地增值收益調節金。對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。
第六章 入市成本
第二十二條 本辦法所稱入市成本是指農村集體經營性建設用地入市成本，具體包括：
（一）入市地塊地上建構筑物補償及青苗補償費。
�。ǘ┤胧械貕K土地成本，包括入市地塊土地使用權退出補償費、建設用地異地調整費、安置補償費、已合法取得建設用地使用權的取得費用、社會保障費用、耕地占補平衡費用、用地報批費用、土地前期開發費用、入市交易費用等。
�。ㄈ┢渌杀�，包括測繪費、評估費及其他需依法繳納的各種稅費。
第二十三條 縣財政設立專項儲備資金，委托縣土地儲備中心對農村集體經營性建設用地進行前期開發，依法辦理農用地轉用、土地交易等手續，繳納相關費用。國有企業或社會主體也可作為土地前期開發主體，依法辦理農用地轉用、土地交易等手續，繳納相關費用。
第七章 二級市場
第二十四條 通過出讓等方式取得的農村集體經營性建設用地使用權依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權人。農村集體經營性建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。農村集體經營性建設用地使用權轉移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移、抵押。已依法入市的集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租、抵押，可參照同類用途的國有建設用地有關規定執行，法律、行政法規另有規定或者交易雙方簽訂合同另有約定的除外。
第二十五條 有下列情形之一的，不得辦理農村集體經營性建設用地使用權轉讓手續：
（一）農村集體經營性建設用地使用者不按照合同約定用途使用土地的；
�。ǘ┺r村集體經營性建設用地使用權人開發總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%的；
�。ㄈ┢渌煞ㄒ幍纫幎ú坏棉D讓的。
第二十六條 以出讓、出租方式取得的農村集體經營性建設使用權，受讓（承租）人未按合同約定按時交納土地價款（租金）的，農村集體經營性建設用地所有權人可以解除合同并收回土地使用權。
第八章 收益管理
第二十七條 土地增值收益是指農村集體經營性建設用地入市環節收入扣除土地合法取得成本、土地開發支出后的收益。合法取得成本和土地開發支出由農村集體經營性建設用地使用權人舉證，由縣財政局和縣土地儲備中心核準。
第二十八條 集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金以基準地價為基數，不得低于土地取得成本價出讓，分級分類確定計提比例。屬于鄉（鎮）農民集體所有的，縣人民政府提取比例為10%，鄉（鎮）集體經濟組織提取比例為90%；屬于村、組農民集體所有的，縣人民政府提取比例為10%，鄉（鎮）集體經濟組織提取比例為20%，村、組集體經濟組織提取比例為70%。
第二十九條 農村集體經營性建設用地入市，應當依法繳納有關稅費，具體可參照國有建設用地的稅收制度。
第三十條 農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費，不繳納土地增值收益調節金。
第三十一條 入市主體應建立集體經營性建設用地入市收益輔助賬戶。縣、鄉（鎮）土地增值收益調節金用于鄉村振興與耕地保護；村、組土地增值收益調節金歸入市宗地所屬集體全體成員所有，納入農村集體資產統一管理，主要用于壯大村級集體經濟，具體分配和使用辦法由村集體經濟組織民主決策。
第三十二條 收益處置信息公開。入市宗地的成交價格、交易費用、稅費繳納和收益支出等情況應及時向集體經濟組織全體成員公示。分配情況納入村務公開內容，接受審計監督、社會監督。
第九章 開發管理
第三十三條 縣自然資源局參照國有建設用地相關規定，及時督促、調查和核實農村集體經營性建設用地的開發利用；縣政府金融辦負責監管入市土地融資抵押，加大對農村集體經營性建設用地入市項目融資支持力度，湖南湘潭天易農村商業銀行可率先試點實施。
第十章 附 則
第三十四條 本辦法自發布之日起試行，有效期兩年。實施過程中如遇國家政策調整和新要求的，從其規定。
第三十五條 本辦法由湘潭縣人民政府負責解釋。
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