一、起草背景和必要性說明

　　為妥善解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設用地權(quán)證辦理歷史遺留問題，湘潭縣人民政府辦公室印發(fā)了《湘潭縣解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設用地權(quán)證辦理歷史遺留問題的實施意見（修訂）》的通知（潭縣政辦發(fā)〔2018〕24號），于2018年12月5日起執(zhí)行，至今已超過5年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，規(guī)范性文件的有效期一般不超過5年，即該文件使用期限至2023年12月4日止。多年來，該文件解決了縣域范圍內(nèi)原國有企業(yè)破產(chǎn)和改制中處置的職工宿舍、縣城范圍內(nèi)的拆遷安置房、機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)職工根據(jù)當時的房改房政策購買的公有住宅、集資建房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設用地上的房屋等因權(quán)屬來源材料不完善，不符合現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記辦理要求而形成久而未決的歷史遺留問題。目前，我局在針對歷史遺留問題的處置上，仍在參照該文條款執(zhí)行，從2023年12月5日起至今，已辦理27宗。為妥善解決我縣城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設用地權(quán)證辦理歷史遺留問題，維護群眾合法權(quán)益，聚焦房地產(chǎn)辦證信訪突出問題，堅持“尊重歷史、依法依規(guī)、維護權(quán)益、便民利民、分類施策、標本兼治”原則，根據(jù)《湖南省行政程序規(guī)定》《湖南省規(guī)范性文件管理辦法》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，在收集相關(guān)意見后，我局起草了《湘潭縣解決城鎮(zhèn)開發(fā)國有建設用地權(quán)證辦理歷史遺留問題的實施意見（）》。

　　二、文件制定過程

　　（一）起草單位：湘潭縣自然資源局。

　　（二）制定過程：

　　1．組織實施：我局開發(fā)利用股在2024年6月開始組織征求意見于2024年6月21日收到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各相關(guān)單位、天易經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設局的意見后形成終稿。

　　2．征求意見情況：在經(jīng)過我局相關(guān)股室與會討論并根據(jù)縣司法局、縣稅務局、天易經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)意見進行修改完善。

　　3.縣人民政府批準情況：2024年7月31日，縣委副書記、縣長王利在縣政府三樓常務會議室主持召開縣人民政府第十七屆五十次常務會議。會議在第四個議題聽取了我局局長關(guān)于該實施意見的情況匯報。會議原則同意該實施意見，并要求我局根據(jù)會議精神修改完善，按程序印發(fā)實施。

　　三、文件主要內(nèi)容

　　（一）適用范圍

　　1．城鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)包括縣城范圍和鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍。縣城范圍指縣城已建成區(qū)及天易經(jīng)開區(qū)10.67平方公里的區(qū)域，鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍指縣城范圍之外的區(qū)域；

　　2．該實施意見適用于有合法權(quán)屬來源證明的國有建設用地的權(quán)證辦理。

　　（二）辦理范圍

　　（一）國務院55號令施行前經(jīng)審批占用國有土地的不動產(chǎn)登記

　　縣域范圍內(nèi)，1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院55號令）施行前，經(jīng)縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批占用國有土地建房，并交納了一定的費用，尚未辦理土地登記手續(xù)的，其土地仍屬于劃撥土地，可以保留其劃撥土地性質(zhì)，應按規(guī)定完善規(guī)劃手續(xù)，按劃撥土地辦理土地登記。但原土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應當按照現(xiàn)行政策規(guī)定辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。

　　（二）原國有企業(yè)破產(chǎn)和改制中處置的職工宿舍的不動產(chǎn)登記

　　縣域范圍內(nèi)，原國有企業(yè)破產(chǎn)和改制職工宿舍處置至職工個人，已辦理房產(chǎn)證但未辦理國有土地使用證的，按建筑面積20元/㎡標準繳納出讓金并繳納契稅后，按協(xié)議方式辦理，土地使用權(quán)年限自購房之日起算。

　　（三）縣城范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證的不動產(chǎn)登記

　　1．1999年12月31日之前，在縣城范圍內(nèi)的拆遷安置房、城塘住宅區(qū)和深塘住宅區(qū)住房，機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)職工根據(jù)當時的房改政策購買公有住房、集資建房的，按下列規(guī)定辦理：

　　（1）根據(jù)當時房改政策在縣城建設的公寓式住宅（房改房、集資房），已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證且土地使用權(quán)人一直沒有變更的，按建筑面積40元/㎡標準繳納出讓金并交納契稅后，可按協(xié)議出讓方式辦理國有土地出讓手續(xù)。已發(fā)生過戶的，按規(guī)定補繳交易稅費后，辦理過戶手續(xù)。土地使用權(quán)年限自該棟房屋購地之日起計算。

　　（2）根據(jù)當時房改政策在縣城建設住宅的過程中，配套建設的商業(yè)性用房，不在房改政策之內(nèi)，屬于改變土地用途，應當完善相關(guān)規(guī)劃變更手續(xù)，商業(yè)部分土地出讓金補繳根據(jù)其分攤面積，按現(xiàn)行商業(yè)用地基準地價標準的40%確定（分攤土地面積=商業(yè)用房面積/整棟總建筑面積×整棟占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。

　　2．單位和個人購買原縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一條街土地建房，已辦理房產(chǎn)證但未辦理土地登記手續(xù)的，住宅部分按建筑面積40元/㎡標準繳納出讓金并繳納契稅后，按協(xié)議出讓方式辦理國有建設用地登記手續(xù)。商業(yè)部分土地出讓金補繳根據(jù)其分攤面積，按現(xiàn)行商業(yè)用地基準地價標準的40%確定（分攤土地面積=商業(yè)用房面積/整棟總建筑面積×整棟占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。

　　3．1996年底前，購買縣直機關(guān)、事業(yè)單位等國有單位對外出售的國有劃撥建設用地建房，已辦理房產(chǎn)證但未辦理國有土地使用證應當完善好國有資產(chǎn)處置手續(xù)，補繳土地出讓金及繳納契稅。及改變土地用途的，還應當完善相關(guān)規(guī)劃變更手續(xù)。土地出讓金補繳根據(jù)其分攤面積，對照現(xiàn)行基準地價標準，商業(yè)用地按 40%、住宅用地按 35%確定 （分攤土地面積=商住用房面積/整棟總建筑面積×整占地面積）。土地使用權(quán)年限自購地之日起計算。

　　4．1990年5月19日至2006年7月30日期，從縣城建設指揮部或易俗河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會（湘潭縣經(jīng)濟開發(fā)公司）直接購買土地的，按當時購地價繳納契稅后，憑當時合同、出讓金票據(jù)，以當時購地人名稱辦理國土登記手續(xù)，土地使用權(quán)年限沒有約定的，自購地之日起計算。

　　5．1995年縣城搬遷后，有關(guān)村組已經(jīng)成建制轉(zhuǎn)戶，原村組單位和個人使用且符合國家相關(guān)用地政策的原建設用地可以繼續(xù)保留劃撥性質(zhì)，但土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應按現(xiàn)行政策辦理土地出讓手續(xù)。因房屋老舊繼續(xù)使用有安全風險申請改建的，須經(jīng)自然資源局批準同意，其土地可以繼續(xù)保留劃撥性質(zhì)。

　　6．個人購地建房和拆遷戶安置土地自建房超用地面積的，對超用地面積部分，經(jīng)自然資源局審查確認并依法處罰、補辦用地規(guī)劃手續(xù)后，由自然資源局按協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓價格按現(xiàn)時市場土地價格確定，出讓年限與主體建筑用地使用權(quán)年限保持一致。

　　（四）縣城范圍內(nèi)土地來源合法，已建設完成但未辦理房產(chǎn)證的不動產(chǎn)登記

　　1．房屋在1999年12月31日之前竣工的，按照建筑面積40元/㎡標準繳納綜合報建費，按建筑造價260元/㎡標準繳納增值稅等相關(guān)稅費；

　　2．房屋在2000年1月1日至2004年12月31日期間竣工的，按60元/㎡繳納綜合報建費，按建筑造價300元/㎡標準繳納增值稅等相關(guān)稅費；

　　3．房屋在2005年1月1日至2010年3月10日期間竣工的，按60元/㎡繳納綜合報建費，按縣人民政府已出臺的計稅指導價繳納增值稅等相關(guān)稅費。2010年3月10日之后建房的，均按現(xiàn)行政策繳納綜合報建費等非稅收入和增值稅等相關(guān)稅費。

　　（五）鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)已辦理房產(chǎn)證但未辦理國土證的不動產(chǎn)登記

　　1．1990年5月19日至2002年6月30日期間，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（不含易俗河鎮(zhèn)）小城鎮(zhèn)開發(fā)建設區(qū)域內(nèi)購地建房的，按下列規(guī)定辦理：

　　（1）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托的站、所或政府主辦的城鎮(zhèn)開發(fā)公司等單位購地建房，所購土地征收手續(xù)完備的，由自然資源局按規(guī)定補辦規(guī)劃手續(xù)，購地者憑交納購地款憑證，按購地價格繳納契稅后，按出讓土地直接辦理國有土地使用權(quán)登記手續(xù)，土地使用權(quán)年限自購地之日起算。

　　（2）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托的站、所或政府主辦的城鎮(zhèn)開發(fā)公司等單位購地建房，所購土地未取得有效征收批文的，即使已按照當時的政策標準支付了被征地單位和個人征收補償費，仍屬集體土地，應當由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定補辦土地報批手續(xù)，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定繳納土地出讓金后，按相關(guān)規(guī)定以協(xié)議方式供地。

　　2．歷史存續(xù)的國有土地尚未辦理土地登記的，不適用本意見。應當區(qū)別不同類型，結(jié)合當時政策和現(xiàn)行規(guī)定分別處理。

　　（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)土地來源合法，已建設完成但未辦理房產(chǎn)證的不動產(chǎn)登記

　　1．在2004年12月31日之前購地建房未辦報建手續(xù)的，按原建筑面積5元/㎡標準繳納綜合報建費，按建筑造價200元/㎡標準繳納增值稅等相關(guān)稅費。

　　2．在2005年1月1日至2010年3月10日期間購地建房未辦報建手續(xù)的，按照建筑面積10元/㎡標準繳納綜合報建費，按當時建筑造價繳納增值稅。2010年3月10日之后建房的，均按現(xiàn)行政策繳納增值稅等相關(guān)稅費。

　　（七）關(guān)于竣工驗收的處理

　　土地來源合法，建設已完成但尚未辦理房產(chǎn)證的，應當提供相關(guān)規(guī)劃、建設手續(xù)，缺失的由自然資源局、住建局等單位補辦相關(guān)手續(xù)或出具意見。2010年3月10日以前，建設完工的私人建房和聯(lián)建房面積超過2000㎡以上（含2000㎡）的項目，需委托有資質(zhì)的房屋建筑工程質(zhì)量鑒定機構(gòu)進行質(zhì)量鑒定，確定其結(jié)構(gòu)安全性能；私人建房或聯(lián)建房為商居樓的，面積超過2000㎡或?qū)訑?shù)為六層及以上項目還須由消防大隊出具消防意見。私人建房或聯(lián)建面積不超過2000㎡或六層以下的，須提交建設業(yè)主自己承擔項目質(zhì)量、安全全部責任的承諾書，經(jīng)審批后，可補辦施工許可證及竣工驗收備案手續(xù)。在辦證過程中涉及到更名、二手房交易的，經(jīng)稅務局按相關(guān)規(guī)定辦理稅收手續(xù)后，方可申請補辦不動產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。

　　（八）關(guān)于超占土地的處理

　　1．縣城范圍內(nèi)，個人購地建房和拆遷戶安置土地自建房超用地面積的，對超用地面積部分，經(jīng)自然資源局審查確認并依法處罰、補辦用地規(guī)劃手續(xù)后，由自然資源局按協(xié)議出讓方式辦理土地出讓手續(xù)，出讓價格按現(xiàn)時市場土地價格確定，出讓年限與主體建筑用地使用權(quán)年限保持一致。

　　2．鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，購地建房、自建房房產(chǎn)占地面積超出土地登記面積的，如超出部分在3%以內(nèi)，且不超過20㎡的，在登記前，必須做好權(quán)屬調(diào)查，確保超占土地部分屬于國有建設用地，沒有權(quán)屬糾紛。采用批后監(jiān)管方式補交土地出讓金，由自然資源部門發(fā)出補繳土地價款通知書，出讓金繳納標準：在標定地價出臺前，按基準地價1.5 倍收繳土地出讓金；標定地價出臺后，按標定地價1.2倍收繳土地出讓金。

　　超越上述范圍的不適用簡易程序，須按程序辦理補交土地出讓金手續(xù)。