為進一步規范土地市場，加強地價管理，促進湘潭縣經濟社會發展，湘潭縣人民政府印發了《湘潭縣人民政府辦公室關于公布實施湘潭縣集體建設用地和農用地基準地價成果的通知》（潭縣政辦發〔2023〕8號）（以下簡稱《通知》），現將《通知》解讀如下：

　　一、政策背景和依據

　　2019年6月，自然資源部辦公廳《關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發〔2019〕36號）提出要建立政府公示自然資源價格體系，要求全面開展集體建設用地和農用地基準地價制定。2019年8月，湖南省自然資源廳發出《湖南省自然資源廳辦公室關于轉發〈自然資源部辦公廳關于部署開展 2019 年度自然資源評價評估工作的通知〉的通知》（湘自然資辦發〔2019〕77號），要求全省各市、縣（市、區）按照土地分等、定級、估價等國家、省和土地行業技術標準，在2020年12月31日前完成集體建設用地和農用地基準地價制定工作。根據《湖南省自然資源廳辦公室關于進一步加快推進湖南省公示地價體系建設和管理工作的通知》（湘自然資辦發〔2020〕106號）和《關于進一步做好湖南省公示地價體系建設和管理有關工作的通知》（湘自資辦發〔2022〕23號）文件要求，湘潭縣人民政府開展了湘潭縣集體建設用地和農用地基準地價成果編制工作。

　　二、制定意義

　　2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過《中華人民共和國土地管理法》（主席令第32號），土地地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”，從法律層面明確了集體經營性建設用地可以入市。制定集體經營性建設用地基準地價以指導和規范農村集體經營性建設用地市場行為，促進農村集體經營性建設用地市場平穩健康發展，構建了集體經營性建設用地基準地價評估體系框架，為集體經營性建設用地入市政策制定提供參考，為集體建設用地宗地價格評估提供標桿，為建立城鄉統一的建設用地市場提供價格依據，以實現促進城鄉地區統籌發展的目標。

　　農用地基準地價的制定是自然資源一項重要的基礎工作。農用地基準地價制訂和定期更新有助于顯化維護農用地資產，完善農用地土地等級價格體系，為今后農用地出讓、租賃、作價出資或者入股、授權經營等有償使用狀況下的使用權價格評估奠定基礎，為農用地轉讓、出租、抵押等價值評估行為提供參考。

　　三、制定過程

　　按照縣政府的安排，從2020年8月開始啟動，成立集體建設用地和農用地基準地價工作領導小組。通過土地定級、基準地價評估、基準地價修正系數編制，于2021年2月和3月分別完成了《湘潭縣集體建設用地基準地價評估技術報告》（征求意見稿）和《湘潭縣農用地定級與基準地價評估技術報告》（征求意見稿）。初步成果廣泛征求了各鄉鎮（辦事處）政府、和縣直有關部門的意見，并于2021年9月14日公開聽證，增強成果的科學性和透明度。2022年4月25日，湘潭縣集體建設用地基準地價評估成果通過了湖南省自然資源廳組織的專家組評審驗收，2022年8月11日，湘潭縣農用地定級與基準地價評估成果通過了湘潭市自然資源和規劃局組織的專家組評審驗收。2023年6月29日,經縣政府同意，湘潭縣集體建設用地和農用地基準地價成果印發實施。

　　四、主要內容

　　（一）湘潭縣集體建設用地基準地價

　　湘潭縣集體建設用地基準地價嚴格按照《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地估價規程》、《農村集體土地價格評估技術指引》的要求，結合湘潭縣實際情況，采用綜合定級的方法合理劃定了土地級別范圍，充分利用市場交易資料，采用多種評估方法綜合確定了集體商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地基準地價，建立了基準地價修正體系，形成了文字報告、圖件、數據庫等成果。

　　1.價格定義。集體建設用地基準地價是在集體建設用地平均土地開發利用條件下，針對不同級別，按照不同用地類型進行評估的某一估價期日某一設定年期土地權利的平均價格。

　　2.土地用途。分為商服用地、宅基地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地。

　　3.權利狀況。符合土地利用總體規劃、城鄉規劃等法定規劃前提下，土地權屬清晰無爭議的建設用地。宅基地為作為宅基地繼續使用條件前提下的宅基地使用權，其它為完整集體建設用地土地使用權，無他項權利限制。

　　4.使用年期。參照國有建設用地的基準地價同類用途土地最高年期土地使用權確定，商服用地40年，工礦倉儲用地50年，宅基地無限年期，公共管理與公共服務用地50年。

　　5.開發程度。土地開發程度均為“四通一平”。（包括通路、通水、排水、通電、通訊和土地平整）。

　　6.容積率。商服用地、宅基地和公共管理與公共服務一類用地一到三級容積率分別為1.4、1.3、1.2，工礦倉儲用地和公共管理與公共服務二類用地一到三級容積率分別為1.2、1.1、1.0。

　　7.估價基準日。2021年12月1日。

　　（二）湘潭縣農用地基準地價

　　湘潭縣農用地基準地價嚴格按照《農用地定級規程》、《農用地估價規程》的要求，結合湘潭縣實際情況，采用綜合定級的方法合理劃定了土地級別范圍，充分利用市場交易資料，采用多種評估方法綜合確定了農用地基準地價，建立了基準地價修正體系，形成了文字報告、圖件、數據庫等成果。

　　1.價格定義。農用地基準地價是在農用地平均土地開發利用條件下，針對不同級別，按照不同用地類型進行評估的某一估價期日某一設定年期土地權利的平均價格。

　　2.權利狀況

　　（1）農用地

　　耕地：承包經營權、經營權；

　　園地、林地：承包經營權。

　　（2）國有農用地：承包經營權

　　3.使用年期

　　承包經營權：耕地（水田和旱地）、園地30年，林地70年；

　　經營權：耕地（水田和旱地）為1年。

　　4.耕作制度：水田為雙季稻、油菜，旱地為花生、甘薯。

　　5.基本設施狀況

　　耕地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達且有水源保障，宗地內土地平整，有基本的排水與灌溉設施且田間道路密度適中；

　　園地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達且有水源保障，宗地內有基本的排水與灌溉設施；

　　林地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達。

　　6.基準日：2021年9月1日。

　　五、成果適用范圍及應用

　　（一）成果適用范圍

　　集體建設用地基準地價成果僅適用于土地性質為集體且土地用途不得改變條件下的集體建設用地使用權流轉價格參考。

　　農用地基準地價成果僅適用于不改變土地用途條件下的農用地使用權流轉價格參考。

　　（二）成果應用

　　集體建設用地基準地價成果為集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租、作價出資或者入股等價值評估提供參考依據。本次集體建設用地基準地價成果不用于土地征收價格參考。

　　農用地基準地價成果為農用地使用權承包、出租、抵押等價值評估提供參考依據。本次農用地基準地價成果不用于土地征收價格參考。