為進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)地價(jià)管理，促進(jìn)湘潭縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，湘潭縣人民政府印發(fā)了《湘潭縣人民政府辦公室關(guān)于公布實(shí)施湘潭縣集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果的通知》（潭縣政辦發(fā)〔2023〕8號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），現(xiàn)將《通知》解讀如下：

　　一、政策背景和依據(jù)

　　2019年6月，自然資源部辦公廳《關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）提出要建立政府公示自然資源價(jià)格體系，要求全面開(kāi)展集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定。2019年8月，湖南省自然資源廳發(fā)出《湖南省自然資源廳辦公室關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展 2019 年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知〉的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號(hào)），要求全省各市、縣（市、區(qū)）按照土地分等、定級(jí)、估價(jià)等國(guó)家、省和土地行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在2020年12月31日前完成集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作。根據(jù)《湖南省自然資源廳辦公室關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理工作的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2020〕106號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步做好湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)工作的通知》（湘自資辦發(fā)〔2022〕23號(hào)）文件要求，湘潭縣人民政府開(kāi)展了湘潭縣集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果編制工作。

　　二、制定意義

　　2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（主席令第32號(hào)），土地地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”“通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押”，從法律層面明確了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市。制定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)以指導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)行為，促進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系框架，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策制定提供參考，為集體建設(shè)用地宗地價(jià)格評(píng)估提供標(biāo)桿，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供價(jià)格依據(jù)，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)城鄉(xiāng)地區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展的目標(biāo)。

　　農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制定是自然資源一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂和定期更新有助于顯化維護(hù)農(nóng)用地資產(chǎn)，完善農(nóng)用地土地等級(jí)價(jià)格體系，為今后農(nóng)用地出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用狀況下的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估奠定基礎(chǔ)，為農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估行為提供參考。

　　三、制定過(guò)程

　　按照縣政府的安排，從2020年8月開(kāi)始啟動(dòng)，成立集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。通過(guò)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)編制，于2021年2月和3月分別完成了《湘潭縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》（征求意見(jiàn)稿）和《湘潭縣農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》（征求意見(jiàn)稿）。初步成果廣泛征求了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）政府、和縣直有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，并于2021年9月14日公開(kāi)聽(tīng)證，增強(qiáng)成果的科學(xué)性和透明度。2022年4月25日，湘潭縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果通過(guò)了湖南省自然資源廳組織的專家組評(píng)審驗(yàn)收，2022年8月11日，湘潭縣農(nóng)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果通過(guò)了湘潭市自然資源和規(guī)劃局組織的專家組評(píng)審驗(yàn)收。2023年6月29日,經(jīng)縣政府同意，湘潭縣集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果印發(fā)實(shí)施。

　　四、主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬┫嫣犊h集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　湘潭縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》的要求，結(jié)合湘潭縣實(shí)際情況，采用綜合定級(jí)的方法合理劃定了土地級(jí)別范圍，充分利用市場(chǎng)交易資料，采用多種評(píng)估方法綜合確定了集體商服用地、宅基地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)，建立了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，形成了文字報(bào)告、圖件、數(shù)據(jù)庫(kù)等成果。

　　1.價(jià)格定義。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是在集體建設(shè)用地平均土地開(kāi)發(fā)利用條件下，針對(duì)不同級(jí)別，按照不同用地類型進(jìn)行評(píng)估的某一估價(jià)期日某一設(shè)定年期土地權(quán)利的平均價(jià)格。

　　2.土地用途。分為商服用地、宅基地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地。

　　3.權(quán)利狀況。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等法定規(guī)劃前提下，土地權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議的建設(shè)用地。宅基地為作為宅基地繼續(xù)使用條件前提下的宅基地使用權(quán)，其它為完整集體建設(shè)用地土地使用權(quán)，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。

　　4.使用年期。參照國(guó)有建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)同類用途土地最高年期土地使用權(quán)確定，商服用地40年，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年，宅基地?zé)o限年期，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

　　5.開(kāi)發(fā)程度。土地開(kāi)發(fā)程度均為“四通一平”。（包括通路、通水、排水、通電、通訊和土地平整）。

　　6.容積率。商服用地、宅基地和公共管理與公共服務(wù)一類用地一到三級(jí)容積率分別為1.4、1.3、1.2，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和公共管理與公共服務(wù)二類用地一到三級(jí)容積率分別為1.2、1.1、1.0。

　　7.估價(jià)基準(zhǔn)日。2021年12月1日。

　　（二）湘潭縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)

　　湘潭縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)嚴(yán)格按照《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》的要求，結(jié)合湘潭縣實(shí)際情況，采用綜合定級(jí)的方法合理劃定了土地級(jí)別范圍，充分利用市場(chǎng)交易資料，采用多種評(píng)估方法綜合確定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)，建立了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，形成了文字報(bào)告、圖件、數(shù)據(jù)庫(kù)等成果。

　　1.價(jià)格定義。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是在農(nóng)用地平均土地開(kāi)發(fā)利用條件下，針對(duì)不同級(jí)別，按照不同用地類型進(jìn)行評(píng)估的某一估價(jià)期日某一設(shè)定年期土地權(quán)利的平均價(jià)格。

　　2.權(quán)利狀況

　�。�1）農(nóng)用地

　　耕地：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)；

　　園地、林地：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　�。�2）國(guó)有農(nóng)用地：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　3.使用年期

　　承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：耕地（水田和旱地）、園地30年，林地70年；

　　經(jīng)營(yíng)權(quán)：耕地（水田和旱地）為1年。

　　4.耕作制度：水田為雙季稻、油菜，旱地為花生、甘薯。

　　5.基本設(shè)施狀況

　　耕地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達(dá)且有水源保障，宗地內(nèi)土地平整，有基本的排水與灌溉設(shè)施且田間道路密度適中；

　　園地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達(dá)且有水源保障，宗地內(nèi)有基本的排水與灌溉設(shè)施；

　　林地：按照湘潭縣具有普遍性、適宜性的種植制度下，宗地外道路通達(dá)。

　　6.基準(zhǔn)日：2021年9月1日。

　　五、成果適用范圍及應(yīng)用

　　（一）成果適用范圍

　　集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果僅適用于土地性質(zhì)為集體且土地用途不得改變條件下的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格參考。

　　農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果僅適用于不改變土地用途條件下的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格參考。

　�。ǘ�）成果應(yīng)用

　　集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果為集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價(jià)出資或者入股等價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)。本次集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果不用于土地征收價(jià)格參考。

　　農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果為農(nóng)用地使用權(quán)承包、出租、抵押等價(jià)值評(píng)估提供參考依據(jù)。本次農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果不用于土地征收價(jià)格參考。